业主维权指南：应对建筑物区分所有权侵害的有效策略

一、什么是建筑物区分所有权？

建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有部分的所有权和共有部分的共有权和管理权所构成的特别所有权形态。在现代社会中，这种所有权形式广泛存在于公寓住宅、商业综合体等类型的建筑物中。

二、业主的权利与义务

作为建筑物区分所有的成员，业主享有以下权利： 1. 对专有部分的所有权，即对购买或分配给自己的房屋及其附属设施设备的所有权。 2. 对共有部分的共有权，即对楼梯间、电梯、停车场等共有部分的使用权和收益权。 3. 对建筑物共同管理的管理权，即通过参加业主大会等方式参与决策和管理。

同时，业主也承担了许多义务，包括遵守管理规约、维护建筑物安全与秩序、分担维修费用等。

三、常见的侵权行为及应对策略

（一）私占公共区域

• 侵权表现：擅自占用停车位、楼道堆放杂物等。
• 应对策略：
• 收集证据：拍照、录像，保存好相关证明材料。
• 寻求物业管理介入：向物业公司投诉，要求其采取措施制止侵权行为。
• 召开业主大会：如果物业未能有效处理，可召集业主大会讨论解决方案，并形成决议。
• 法律途径：必要时可通过诉讼或仲裁方式解决纠纷。

（二）拒绝支付分摊费用

• 侵权表现：拒不缴纳应负担的物业服务费、水电公摊费等费用。
• 应对策略：
• 催告程序：按照法律规定的时间和方式进行书面催告。
• 法律手段：若催告无效，可考虑提起诉讼或者申请仲裁。
• 业主大会表决：根据法律法规的规定，可以通过业主大会投票决定是否对其采取进一步行动。

（三）违反规划用途使用房屋

• 侵权表现：将住宅改为经营性用房，如开餐馆、旅馆等。
• 应对策略：
• 沟通协商：首先尝试与违规业主进行友好协商，解释相关规定和要求。
• 报告相关部门：如果协商无果，可以向城市管理部门或其他有权部门报告情况。
• 业主大会决议：根据实际情况，可能需要通过业主大会形成一致意见后采取行动。

四、案例分析

案例一：小区道路停车收费争议案

某小区的开发商未经业主同意，私自将小区道路划为停车位并进行收费。业主认为这是对他们共有权的侵犯。最终法院判决该行为违法，因为小区的道路属于全体业主共有，开发商无权擅自处置。

案例二：拒交物业费被诉案

某业主因不满物业服务质量而连续多年未交纳物业费，后被物业公司起诉至法院。法院审理后认定，尽管物业服务存在瑕疵，但并不构成根本违约，因此业主仍需支付合理的物业费用。

五、结论

在面对建筑物区分所有权侵害时，业主应当积极行使自身权益，依法维权。同时，要加强自我学习，提高法律意识；积极参与社区事务，确保各项权利得到充分保障；当合法权益受到损害时，要勇于拿起法律的武器，捍卫自身的合法权益。