经济适用房等特殊产权形式的准入与退出机制详解

房产所有权分类揭秘：经济适用房等特殊产权形式的准入与退出机制详解

在我国，房产所有权的分类不仅仅包括了普通的商品房，还包括了一系列特殊产权形式的住房，如经济适用房、公有住房（公租房）、两限房（限价商品房）等。这些特殊产权形式的住房，旨在解决中低收入家庭住房问题，通过政府补贴或限价销售，使更多家庭能够负担得起住房支出。然而，这些特殊产权形式的准入与退出机制，与普通商品房有着显著的不同。

一、经济适用房的准入与退出机制

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。

准入机制：经济适用房的购买者需要符合以下条件：
本地城市居民户口；
家庭人均住房面积低于规定标准；
家庭收入和财产状况符合地方政府规定的准入标准。购买经济适用房的家庭需要通过政府的审核，确保其符合上述条件。
退出机制：经济适用房的退出机制主要体现在房屋的上市交易和政府回购上。根据《经济适用住房管理办法》等相关规定，经济适用房在购买后一定期限内（通常为5年）不得上市交易，确需交易的，政府有优先回购权。在规定期限后，经济适用房可以按照市场价格上市交易，但需补交土地收益等价款。

案例：张先生购买了一套经济适用房，居住满5年后，张先生希望将房子卖掉。根据当地政策，张先生需要补交土地收益等价款后才能按照市场价格进行交易。如果张先生不愿意补交费用，政府有权按照原购买价格加上一定比例的增值额回购该房屋。

二、公有住房（公租房）的准入与退出机制

公有住房，又称公共租赁住房，是指政府投资或者政府提供政策支持的其他投资主体投资，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在划定义区域内稳定就业的外来务工人员出租的住房。

准入机制：申请公租房的家庭或个人需要符合以下条件：
符合当地政府规定的收入标准；
无自有住房或者自有住房面积低于规定标准；
满足其他由地方政府规定的条件，如工作年限、社会保险缴纳情况等。
退出机制：公租房的退出机制主要体现在租约的终止和房屋的回收上。租户在租赁期间需要遵守租赁合同的约定，按时缴纳租金。如果租户不再符合申请条件，或者违反了租赁合同的规定，政府有权解除租赁合同，并收回房屋。此外，租户在租赁期限届满后，如果不再符合续租条件，也需要退出公租房。

案例：李女士租住了一套公有住房，但由于家庭收入增加，不再符合公租房申请条件。根据规定，李女士需要在一定期限内退出公租房，并寻找其他住房解决方案。

三、两限房（限价商品房）的准入与退出机制

两限房，即限价商品房，是指限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入家庭供应的具有保障性质的商品住房。

准入机制：购买两限房的家庭需要符合地方政府规定的收入和住房条件。通常情况下，购买两限房的准入条件比经济适用房宽松，但仍需满足一定的条件。
退出机制：两限房的退出机制与经济适用房类似，房屋在购买后一定期限内不得上市交易，确需交易的，政府有优先回购权。在规定期限后，两限房可以按照市场价格上市交易，但需补交土地收益等价款。

总结：经济适用房、公有住房（公租房）和两限房（限价商品房）等特殊产权形式的住房，为解决中低收入家庭的住房问题提供了有效途径。这些住房的准入与退出机制，旨在确保住房资源的合理分配和有效利用。购房者在申请和购买这些特殊产权形式的住房时，应当充分了解相关政策和规定，以确保符合条件并能够合法使用和交易这些房产。