回迁房所有权归属详解及办理房产证流程全攻略

一、引言

回迁房是指在城市更新、旧城改造或拆迁过程中，原住户被拆迁后，政府或开发商按照相关政策和协议，重新分配给被拆迁人的房屋。回迁房的所有权归属问题以及房产证办理流程是拆迁户和相关权利人非常关心的问题。本文将结合我国现行法律法规，对回迁房的所有权归属进行详细解析，并提供办理房产证的全流程攻略。

二、回迁房所有权归属详解

1. 回迁房所有权的法律性质

根据我国《民法典》以及《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，回迁房的所有权归属主要取决于以下几个因素：

• 拆迁补偿协议：拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议是确定回迁房所有权归属的重要依据。协议中通常会明确约定回迁房的面积、位置以及交付时间等内容。
• 产权登记：根据《不动产登记暂行条例》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。回迁房的产权归属最终以不动产登记簿的记载为准。

2. 回迁房所有权的取得方式

（1）基于拆迁补偿协议取得

拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议是确定回迁房所有权归属的基础文件。根据《民法典》第213条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，在拆迁补偿协议签订并实际履行后，被拆迁人依据协议取得回迁房的所有权。

（2）基于政府安置政策取得

在一些城市更新或旧城改造项目中，政府会出台专门的安置政策，明确回迁房的分配方式和产权归属。例如，广州市人民政府在《广州市城市更新办法》中明确规定，回迁房的所有权归被拆迁人所有，具体分配方式按照政府安置政策执行。

3. 回迁房所有权的特殊情况

（1）共有产权

在一些拆迁项目中，可能会出现多户居民共同安置在同一栋楼或同一单元的情况，此时回迁房的产权可能属于多户居民共有。根据《民法典》第297条的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

（2）产权争议

在实际操作中，可能会出现因拆迁补偿协议不明确或履行过程中出现问题，导致回迁房产权归属出现争议。此时，当事人可以通过诉讼或仲裁的方式解决争议，法院或仲裁机构会依据相关证据和法律规定，确定产权归属。

4. 案例分析

（1）案例一：张某与李某回迁房产权争议案

张某与李某原为某市某小区的邻居，因城市更新项目被拆迁，后安置在同一栋楼的不同单元。在办理房产证时，发现两户的房屋面积和位置与原拆迁补偿协议不符，双方因此产生争议。最终，法院依据拆迁补偿协议和不动产登记簿的记载，确认了各自房屋的产权归属。

（2）案例二：王某回迁房产权登记纠纷案

王某在某旧城改造项目中被拆迁，后安置在一套回迁房中。由于开发商的原因，回迁房的产权登记一直未能办理。王某提起诉讼，要求开发商为其办理产权登记。法院依据《民法典》和《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，判决开发商为王某办理产权登记手续。

三、办理回迁房房产证流程全攻略

1. 准备材料

办理回迁房房产证需要准备以下材料：

• 身份证明：包括身份证、户口簿等。
• 拆迁补偿协议：原件及复印件。
• 安置证明：由拆迁人或开发商出具的安置证明文件。
• 房屋测绘报告：由具有资质的测绘机构出具的房屋面积、位置等测绘报告。
• 其他材料：如购房发票、契税完税证明等。

2. 申请流程

（1）提交申请

申请人携带上述材料，到不动产登记中心提交房产证办理申请。不动产登记中心会对申请材料进行初步审核。

（2）缴纳费用

根据相关规定，申请人需要缴纳一定的登记费用